黑马科技
汽车科技

最高破5万!新房荒的之江,才是杭州二手房的“猪坚强”,还能挺多久?

时间:2019-08-06

Stop1 绿城·之江一号

 

地铁6号线没通车前,去之江转塘最便捷的方式是自驾。公交从武林广场出发,没一个小时很难道,就是开车差不多也有19.5公里,走中河高架到之江路,差不多40分钟能到。

 

绿城·之江一号是转塘中介首个推荐的楼盘。

 

“好歹在当年,绿城之江一号也是这个板块的标杆项目。”德佑中介门店的小哥笑着说道。

 

搭着中介小哥的电瓶车,从博美路一路开过去,看到的要么是零散的老小区,要么是还在施工的工地,给我感觉居住氛围不足,有点像开发区。

 

绿城·之江一号东区外立面

直到中介小哥指着一非常惹眼的建筑外立面跟我说,那就是之江一号时,才有豪宅的既视感,放眼望去全市大玻璃幕墙,跟市中心的深蓝广场很像。


一条博美路,将之江一号分为东西两区。东区以小户型为主,1、2、3幢是89㎡,少部分房源由开发商精装。

 

西区则是200㎡以上大户型。西区大户型做的是“三芒星”结构,270度阳台。我把图片发在同事群,大家纷纷称赞那么多年的产品,保养得还不错。

 

小区里外我绕了一圈,西边的onemall邻里商业中心,一楼有世纪联华、星巴克,清早,许多家庭妇女在超市买菜;小区内绿化、住客素质也高,上电梯要刷卡才能到,避免了好些闲杂人等。


onemall邻里中心


目前东区90㎡挂价基本在4万6-4万7。我先看了套3楼89㎡中间套,精装修,户型不错,两开间朝南,还有个小书房,带车位450万,除去30万车位的费用,均价4万7。

 

中介说,若是诚心买的,房东那还能谈几万块的折扣,但不会降很多。

 

德佑房源不多,报价又高。我跟着去了附近的我爱我家,里面有一套很便宜,110㎡的毛坯,均价4万。

 

之江一号西南面就是学军小学之江分校,买房的大部分都是冲着学区来的,买套小户型做过度,以后再换。所以,之江一号的小户型,还价比较难。相对来说,大户型要划算很多。

 

学军小学之江校区

前两天成交了一套138㎡,毛坯总价500万,单价3万6,精装修的会贵一点。

 

我爱我家门店里挂着一套146㎡精装三房,带车位630万,不算车位,单价差不多4万1。

 

之江一号优势很明显:一来有名校加持,本身就有保值性在;二来,绿城品质口碑好,小区内自住客多。

Stop2 新帝·朗郡

 

之江一号西边就是新帝·朗郡,位置接壤,就连学区都同样是学军小学之江分校。

 

朗郡户型从58-200多㎡都有,两梯两户、三户、四户都有,甚至还有一梯一户的,当年均是毛坯交付,走在楼道里,还偶尔能看见邻居在装修。

 

小区设计的是奇偶错层,奇数层带大阳台,偶数层则比奇数层多一个房间。

 

新帝·朗郡小区实景图


2011年交付,物业现在更换为万科物业。

 

我爱我家的中介告诉我,朗郡小户型差不多也在4万上下,大户型3万多。最近也有将近4万成交的小户型。

 

目前在售最便宜的一套183㎡毛坯房,总价500万,单价2万7。两年多前,最后一批新房,一万七八就能买到。

 

我看了一套奇数层87㎡的东边套,精装总价350万,单价4万。女主人就在转塘工作,男主人是美院的老师,整个房子是日式简约装修,朴素又不失格调。大阳台用玻璃包起来,即有安全感,又不影响采光,户型的确不错。

 

从南面看,正好是学校操场,视野丝毫不受遮挡。

 

俯瞰即是学校操场


第二套86㎡两房也是奇数层,简装300万,我去的时候,屋内小孩啼哭,只有一个老人在,问下来才知道,房东要二孩,“不小心”生了双胞胎,小户型内就算放一个双层的婴儿床,老人也只能打地铺,迫不得已才要置换大户型。

 

相对而言,偶数层多一个房间,价格贵不少。有套87㎡偶数层的房价,毛坯都要卖380万,单价超4万3。

 

在这个片区的小区里,朗郡的体量算大了,由南到北分别是:君悦阁、君临阁、君澜阁。

 

中介带我看了一套堪称性价比之王的“豪宅”。254㎡三房,精装带车位,680万。里面装修据说花了200万。

 

我看了看,的确不错,主卫洗手台还采用双台盆设计,露台没有做成房间,而是空出来铺了木地板和鹅卵石,放了两张躺椅,颇有格调。阳台向外望,还能看见亚运会高尔夫比赛场地,可以说是非常会享受了。

 

远处的高尔夫场地


中介告诉我,房东原本是为在美院就读的女儿准备的,后来一家人移民到了国外,最近急用钱,也就打算把这房子卖了。房子空置许久,却还定期请保姆来打扫。

 

这套房子4个月前挂价800万,后来行情不景气,先是降到780万,现在又“大出血”降到680万,均价才2万6。

 

跟其他房源一对比,这套急卖房价格便宜太多了。我爱我家门店挂牌的房源中,朗郡183㎡毛坯房都要550万,均价3万3。

 

跟之江一号一样,朗郡成交量多的也是小户型,冲着学区来买房的。

 

朗郡有一点不太好,小区租客也比较多,很多小户型的房源都被隔成几个房间租给美院的学生,相对来说,居住环境比之江一号是要略逊一筹的。


Stop3 中天·之江诚品

 

第三站到了中天·之江诚品。之江一号、朗郡在转塘中心区,之江诚品位置在之江新城,这里新盘多,前两年楼市格外火热。

 

前两个盘的商业主要依靠onemall邻里中心,之江诚品一带,大型商业就多了。

 

金街美地、华润万家商圈早已投入运营,目前是整个转塘最繁华的区域。再小点,还有万美摩登中心,餐饮好几家还能在大众点评排上前几名。

 

打车前往目的地的路上,滴滴师傅也和我说:“转塘太久没有新房,二手房都贵,买房要是不考虑学区,还是金街美地一带好。”

 

施工中的金街美地二期

一路过去,金街美地二期已经在平整土地,工地上吊机作业,目测建好又将为这一带的房源增值不少。

 

虽然没有学军名校加持,之江诚品二手房,毛坯成交价差不多都接近4万了。

 

之江诚品由13幢洋房、6幢高层和一幢公租房组成。洋房面积段在138-197㎡左右,底跃面积最大。

 

2016年交付,目前不少房源还没满两年,要额外交5.6%的增值税。

 

我看了一套78㎡的,毛坯两房,挂价320万,房东最低心理价310万。这个价格接近市场成交价了。印象深刻的是,房子客厅特别大,但是相应的,两个房间面积就“缩水”了,特别是北面的次卧,小得像个书房。

 

中天·之江诚品小区实景图


这套房子房东买来出租过,现在想把房子卖了,在富阳定居,买个面积大一点的。富阳价格便宜写,200多万就能买个120㎡的房子。

 

还有一套89㎡,也是毛坯,带车位买395万。之江诚品车位价格在23-25万,去除车位,房子单价在4万2左右。中介也说这个价格有点高。

 

目前之江诚品的成交价,兔博士上显示,贵一点的要4万,便宜点的3万7到3万9还是能买到。

 

精装修还要贵。有套16楼的89㎡精装三房,挂价410万。目前该小区精装修差不多都挂这个价。房东急着置换新房,税费好商量。

 

之江诚品房源新、位置好,距离在建的地铁6号线美院象山站约800多米。但是不满两年,要交的税费也不少。



Stop4 天阳·云筑

 

之江诚品西边,紧挨着就是天阳云筑。

 

现在这季节,才6点,天已经黑了,走在小区里能看见走道上整齐的景观灯。

 

云筑体量不大,由5幢高层,5幢排屋组成。北面的一幢高层十分猎奇,由4个单元组成,巨宽无比,即使在晚上,也有一丝压抑感。

 

天阳·云筑小区实景图


我看了一套89㎡,中间套,此前房东用于出租,毛坯房,挂价330万。中介透露这套320万就能买到,带车位均价算下来约3万5。

 

第二套也是89㎡,西边套,低楼层,要便宜一些,305万就能买到。不过,靠北的这幢楼靠近G320国道,低楼层噪音非常大,因此,北阳台的墙体做得非常高。

 

户型上,自住的话舒适度一般,阳台前面隔着一堵墙,采光面非常小,边套还好一点,多一个阳台,中间套就惨了,只有一扇小窗。

 

中介透露,光看价格的话,天阳·云筑非常值得购买,跟之江诚品位置相当,也没有税,6月行情好的时候,成交均价3万7左右,现在买非常划算。

 

夜间车流不息的G320国道


目前的行情,价格可谈性很大,320万的总价谈下来,成交总价比几个月前能降个十几万。

 

我查了下,从6月之后,天阳云筑就没有房源再成交了。所以中介说的非常划算,究竟是否真划算,也值得商榷。

 

看房时有一点不太舒适,小区门大开着,门禁形同虚设;我们上电梯时,还看见楼上的大爷推着电动车出来,霸占了整个电梯。


Stop5 融科·瑷骊山

 

顶着月光,最后一站是融科·瑷骊山。

 

瑷丽山主打洋房,产品上跟其他几个盘不一样。高低配的小区,绿化率很高,环境不错。

 

在这里,最便宜的一套,180㎡洋房要600万,单价3万3,房东同意满2年再过户,减轻点税费。这套房子目前在出租,简装,房东急出手,打算给儿子在北京置业。

 

这个价格,跟8月底成交价格差不多。

 

相比洋房,中介倒不是很推荐瑷骊山的高层。


“主打洋房的小区,绿化做得好,价格又低,所以成交量还是很高的。”中介告诉我。

 

融科·瑷骊山高层外立面


瑷骊山的高层均是两梯十三户,走进去看起来像公寓楼,一旦有些住客把自家的东西往外堆,走道看起来就会很杂乱。

 

挂牌房源的户型也比较奇怪,一套89㎡的房源,毛坯305万,两房朝北。

 

除了平层,瑷丽山还有loft,这也是成交量高的原因之一。现在主城区loft户型也算稀缺了,像我曾经跑过的下沙名城湖左岸,也是因为loft户型非常受欢迎。

 

我看了一套86㎡loft,价格比平层贵一些,挂价325万,两个房间一个朝南,一个朝北,一家人住倒也合适。

跑盘结语

 

由于行程较远,一天的跑盘行程就此结束。除了上述5个小区外,之江转塘还有不少小区,关注者甚多。

 

比如之江新城的嘉里云荷廷,问的人很多。回家后又跟中介打听了下,云荷廷已经有5万+成交的二手房了,这小区没满两年还有增值税啊。

 

目前,贝壳挂牌房源里,云荷廷在售的一套88㎡三房,开发商精装修,挂价460万,均价5万2。据了解,6月有一套精装房成交价在425万,目前,低于5万的精装房源不太多,就连最便宜的一楼,毛坯房,挂价也上425万了。

 

除去云荷廷,还有因云栖大会涨了一波价的两个楼盘:梧桐燕庐、东日晴好。中介告诉我,89㎡毛坯价差不多在310万左右,精装修贵个10-20万。

 

现在的二手房怎么说呢?从成交量上看,不出意外,杭州二手房月成交量将出现“5连跌”。

 

大势下行下,之江转塘的二手房成交量多少会受影响,但10月已经有回升。毕竟,这一带新房太少了,就连30万㎡大盘的滨之江,都快清盘。纯新盘中梁云都汇,目前只有初步规划,何时入市还未定。

 

在这样一个一二手房供应不平衡的板块,二手房价多少还能“坚挺”一阵。

 

上周·精彩推文·回顾

C E N G L O U · C H I N A

◆ 杭州2007套新房抢跑!去摇套房,还是抄股市大底?

◆ 城东高价地也将开闸?这次,我们又连看10套二手房

◆【跑盘】萧山3万+地王也要来了,据说只卖4万?

◆【案例】一二手“期现套利”已无机会,请卖出小城市!

◆ 一年签0.8单,开会没水果和饮料,楼市诞生最惨职业

◆ 醒醒!义桥的御景蓝湾套均跌15万,倒挂快没了?

◆ 二手房能否入手?还会往下跌吗?| 楼先生问答NO.293

◆ 红盘赶着出货,高价地亏本也卖 | 楼先生问答NO.294

◆行情不行,自住买房不该纠结犹豫 | 楼先生问答NO.295

◆城东改善时间来了,加入争抢客户 | 楼先生问答NO.296


- End -

文∣七喜

编辑∣二叔


©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络

这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息

微信ID:ultraplus_cross

长按二维码关注层楼

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源; 2.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任; 3.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充。转载请注明模板网#